(建议收藏)实战版:房产网站上的各类指标如何看?

随着互联网时代的到来，很多人在买房之前会在网上查看楼盘信息。

很多购房者会发觉网页上显示的楼盘数据晦涩难懂，搞得人一头雾水：楼盘详情页上的各项指标分别代表什么意思？指标大好还是小好？如何透过这些数据评价一个楼盘是好是坏？

对于普通人来讲，把指标一个个查下来，往往费时费力，有时还找不到想要的答案。在本篇文章里，我将用“人人看得懂”的文字对网站上的几个主要指标做说明、手把手带着大家揭秘“指标背后的真相”。

首先，你需要点开一个房产网站的新房频道（如中原网、房天下、安居客等）。随后，选中一个住宅楼盘、点开详情页。（如嫌麻烦，也可直接点开如下网站：https://sh.centanet.com/xinfang/lp-121/xx/）

以上步骤操作完成后，你会发现如下页面：

我将重点对容积率、总户数、车位比这三个指标，以“一问一答”的方式做解释。

1、容积率是什么鬼？数字大好还是小好？

了解这个概念，要从“建筑面积”与“占地面积”说起。概念解释我就不说了。为了便于理解，请大家找出一张纸、10枚硬币（或者积木也可以）做小道具。

首先，你需要把纸放在桌子上，把10枚硬币摆在这张纸上。10枚硬币可以叠放在一列，也可以分散排开、逐一摆放在纸的各个角落。

设计单位在做小区规划方案时，跟摆放硬币的方式很雷同：他们经常会思考在既定建造指标下，建造成多层+高层的小区比较好，还是纯高层的小区更好些。

所以，如果把这张纸比作一个地块，你摆放的硬币就是土地上的建筑。如果把10枚硬币并列排开，相当于“造出了10幢一层别墅”；如果把它们摞起来、摆成一列，那就是“造出了总层数为10层的公寓”。

如果你在摆放硬币时犹豫不决，那么恭喜你，你具备了设计师思维。因为他们也有一样的苦恼。

回到刚才的问题。

• 建筑面积是什么？建筑面积是10枚硬币单面面积的加总。
• 占地面积是什么？就是那张躺在你桌上白纸的单面面积。
• 容积率是什么？是前面两者相除的数值。

在现实生活里，容积率的计算比以上计算方式复杂得多。比如，像地下室、半地下室、屋顶建筑不超过标准层建面10%的部分就不计入建筑面积。

所以，要准确的计算出容积率，首先要知道计容建筑面积和占地面积分别是多少。而计容建筑面积，在一般情况下都会小于或等于建筑面积。

看到这里，我想你应该大概了解：在单位空间里，一个楼盘，容积率越低，说明它楼层数低或建筑密度小，居住舒适度高。反之亦然。

像前面链接里的别墅楼盘，容积率只有0.7，居住起来就相当舒适。

所以，可以得出以下结论：如果纠结两个产品类型相似的楼盘，可以优先选择容积率数值低的那个。

2、楼盘的户数怎么评估，户数多好还是少好？

首先，我个人非常不推荐超级大盘，尤其是超过1000套的那种项目。

为什么呢？

你想啊，一个小区，1000套房子。一套房子按3个人入住算，那也有3000个人了。如果按概率学原理，3000个人里出现低素质住户的概率会不会比只有300个人入住的小区更高一点？

超级大盘里，保不准有多少人遛狗不捡狗粪、烟头随地乱扔、垃圾不好好分类投放、车乱停的……在同一个片区里，如果住在一个超级大盘中，遇到糟心事的情况会多得多。

如果不得不选超级大盘，那么在做选择时，一定要选那个物业公司更优质的小区。毕竟，好物业管控力度会更强一些，处理不文明现象的速度也快得多。

3、车位比是什么意思？高好，还是低好？

车位比，即小区总户数与车位数的比值。

车位比如果是1:1，相当于1户人家可以享受1个车位；车位比如果是1:0.8，说明小区车位比较紧张，平均10个人，只有8个能享受到车位；如果车位比是1:2，也就是说，一户人家可以享受到2个车位。要注意的是，1:2的车位配比一般只会在别墅项目里有，在公寓项目里很少见到。

介绍完基本指标，对于很多人经常问到的问题，我也做了个罗列、简单地做进一步解释。

1、为什么项目宣传名与预售合同上的楼盘名会不一样？

答：预售合同上是备案名，而我们看到的广告，显示的是推广名。

所谓推广名，是为了方便客户记忆、取的名字。两者可能一样，也可能不一样。像大开发商，一般会将推广名与品牌相结合，像万科***、碧桂园***这种名字就很常见。

2、物业费贵点好，还是便宜点好？

答：物业费高低不重要，物业公司才重要。个人觉得贵点好。因为一般排名靠前的物业公司，物业费都不低。

3、现房一定是卖得不好、被挑剩下的房子吗？期房好还是现房好？

答：不一定。有的开发商，由于资金雄厚，经常会捂盘惜售，造好的房子慢慢卖。至于期房好还是现房好，我觉得现房更好些。因为客户在买之前能看到实体房，一些常见的问题，比如渗水等，都会在房屋造好后显露出来。这也是期房不能比拟的优势。

而且从另一个角度来讲，有的开发商为了掩人耳目，会搭建临时样板房，试图掩盖户型问题。这对于一般购房者来说，确实很难识别。这也是有的楼盘在交房后，客户发现实物与当初样板房不同的一大重要原因。

好了，今天的购房小常识就介绍到这里，更多房产知识，请关注公众号、坐等更新。